יש מאות ערים בסין, ומגזר הנדל"ן מהווה עצום של 29% מהתמ"ג הכולל של המדינה. אבל ב
דוח שנערך לאחרונה הראה כי 20% מהכללמתקני דיור עירוניים בסין (כ-65 מיליון בתים) ריקים. אזורים שלמים של ערים כמו טיאנדוצ'נג, התמזה, בינהאי נפגעים בדיור שאף אחד לא צריך. יש הרבה יותר מבנים ריקים בהתנחלויות האלה מאשר מגורים. ל"ערי רפאים" אלו יש כבישים מפותחים היטב, תשתיות, גורדי שחקים ומרחבים ציבוריים רבים. אבל אף אחד לא גר שם. למה?
מהי עיר רפאים?
בדרך כלל המכונה "ערי רפאים" קודם לכןמקומות משגשגים ופעילים כלכלית שהפכו נטושים עם הזמן. אבל עם "התנחלויות" ריקות בסין - ההיפך הוא הנכון. מדובר במתקנים חדשים המיועדים למספר רב של תושבים שטרם הופיעו. כמו כן, חלק מעיירות הרפאים הללו אינן יחידות מנהליות עצמאיות, אלא רק מחוזות בפרברי הערים הקיימות. עצם המושג "עיר" בגרסה הסינית שונה מאוד מזה המערבי.
איך הפכה סין לארץ של עיירות רפאים?
פעם, נדל"ן בסין היה תחום בתחוםשבו השקעות נחשבו בטוחות ורווחיות. אפילו ממשלת סין עודדה אותם - עליית מחירים מתמדת הייתה גורם מפתח בצמיחת העושר של המדינה. על פי החוקה, כל הקרקעות בסין הן בבעלות המדינה, כך שכאשר יזמים רוצים לפתח חלקת אדמה, הם חייבים לחכור אותה מהממשלה, ולרוב משתתפים במכירות פומביות של קרקעות מקומיות.
סיבה נוספת לצמיחת שוק בלתי מבוקרתנדל"ן בעבר הוא שבהשוואה לאירופים ולאמריקאים, הסינים אינם פעילים באותה מידה בהשקעות בבורסה. בארה"ב, כ-52% מאוכלוסיית ארה"ב מחזיקה במניות וכ-65% מחזיקות בנכסים. בעוד שבסין, רק כ-7% מהאוכלוסייה מחזיקים במניות, אך כ-90% הם בעלי בתים. כ-70% מתכולת הבית היא בנדל"ן.
רק השוו - תוך שלוש שנים (בין השנים 2010-2013), סין השתמשה יותר בבטון ממה שעשתה ארצות הברית במאה ה-20 כולה.
במשך שנים, הבועה בשוק הדיור הסיני המשיכה לצמוח. אבל אז הביקוש לדירות ירד, והנה הסיבה:
- עניין עצום בשוק הנדל"ן הובילעליית מחירים... ההשקעות בדיור הפכו לאטרקטיביות יותר ויותר, יזמים בנו עוד ועוד דירות, מכרו אותן עוד ועוד. בשלב מסוים, הדיור התייקר מדי.
- הזדקנות האוכלוסייה.לפי המפקד אוכלוסיית סין מונה 264 מיליון תושבים.אנשים מעל גיל 60 - זה מהווה 18.7% מהאוכלוסייה. עוד בשנת 2019, היו 254 מיליון קשישים עבור אנשים מעל גיל 65, נתון זה גדל מ-176 מיליון בשנת 2019 ל-190 מיליון בשנת 2020, המהווים 13.5% מהאוכלוסייה. וברור שהמצב יחמיר. לדוגמה, על פי דו"ח משנת 2020 של קרן המחקר לפיתוח בסין, עד שנת 2050 יהיו במדינה יותר מ-500 מיליון אנשים מעל גיל 60. זהו כמעט שליש מכלל האוכלוסייה החזויה בשלב זה. למעשה, מספר הקשישים בסין יהיה אפילו גדול יותר מכל אוכלוסיית ארצות הברית.
- ירידה בפוריות... הרבה גם אובייקטיבי וגםגורמים סובייקטיביים. ישנה גם הגבלה מלאכותית של שיעור הילודה, שינויים בהרכב החברתי ובעיקר, ההנחיות הערכיות של הסינים המודרניים. פורמלית, אוכלוסיית סין היבשתית, שעל פי המפקד מונה 1.4 מיליארד בני אדם, גדלה ב-2020 ב-5.38% בהשוואה ל-2010. אבל צריך לזכור שזהו קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז המפקד הראשון ב-1953. יחד עם זאת, מספר הילודים בשנת 2020 עומד על 12 מיליון לעומת 14.65 מיליון בשנת 2019, כתוצאה מכך ירד שיעור הילודה ב-18%, יתרה מכך, וכמעט הגיע למינימום של שישים שנה. בנוסף, שיעור הפריון - מספר הילדים לאישה בגיל הפוריות - ירד ל-1.3, מתחת לרמה ה"קלאסית" של 2.1 הנדרשת לשמירה על אוכלוסייה יציבה. לדברי מומחים סינים, בעשר השנים הקרובות, מספר הנשים בקבוצת הגיל של שיא גיל הפוריות בין 22 ל-35 שנים יקטן ביותר מ-30%. המשמעות היא ששיעור הילודה ירד עוד יותר.
כתוצאה מכך, פחות הממס הצעירהאוכלוסייה, ככל שפחות אנשים ישקיעו בנדל"ן. יתרה מכך, כאשר הדירות יקרות מדי בגלל מחירים מנופחים. כל זה הוביל גם לקיומן של כמה עיירות רפאים הנובעות מעיור ובנייה בלתי מבוקרת במדינה.
עיירות הרפאים המפורסמות ביותר בסין
תרבות הנדל"ן בארץ היא לא רקהאיצה את פיתוח התשתיות, אך גם הובילה לשינויים דרמטיים בהתפלגות האוכלוסייה, כותבת הנדסה מעניינת. יותר מ-60% מ-1.4 מיליארד אזרחי סין חיים כעת בערים, על פי דו"ח של הבנק העולמי. יישובים שלמים נותרו ריקים, בעוד שאחרים חיכו לתושביהם.
אורדוס - מטרופולין נידון
ב-2004 החליטו השלטונות הסיניים להתרחבאורדוס היא אחת הערים הגדולות במונגוליה הפנימית האוטונומית. בנייתו של רובע קנבשי חדש החלה במרחק של 20 ק"מ מהמרכז ההיסטורי. ההנחה הייתה שבעיר יתגוררו כמיליון איש, אך שמונה שנים לאחר תחילת הבנייה התגוררו בעיר כ-30 אלף איש בלבד.
רוב השטח דמה לצילומים מסרט פוסט-אפוקליפטי. העיר עצמה התפרסמה בזכות סדרת הצילומים "אורדוס - אוטופיה כושלת" ו"הערים שטרם נולדו".
על פי הדוח, במהלך השנים האחרונותממשלת סין העבירה כמה ממוסדות החינוך הטובים ביותר במדינה (כולל בתי ספר ואוניברסיטאות) לקאנגבאשי. החוק מחייב הורים שרוצים לשלוח את ילדיהם לבתי ספר מסוימים להחזיק גם במקרקעין באזור בית הספר. מאז, האזור מוצף בתושבים חדשים שכן תלמידים רבים ובני משפחותיהם עוברים כעת לאורדוס לחינוך איכותי.
צ'נגגונג היא עיר מיותרת
בשנת 2003 החליטו השלטונות להרחיב את קונמינג -בירת המחוז הדרומי של יונאן - בשל השטח של מחוז צ'נגגונג. בתוך שבע שנים הוקם בו אזור עירוני עם תשתית מן המניין: בנייני מגורים עם מאות אלפי דירות, בית ספר, קמפוסים של שתי אוניברסיטאות ומבני ממשלה. עם זאת, העיר אינה מתפתחת כמצופה. הסינים קונים בתים באזור החדש, אבל כהשקעה, ולא גרים שם בעצמם. השורה התחתונה זהה - קמפוסים ריקים ורחובות נטושים.
Tanducheng - פריז הסינית
יעד פופולרי לחתונה לזוגותTanducheng ממוקם כשעתיים מערבית לשנחאי. הוא נבנה במיוחד בצורה כזו שהוא דומה לפריז במיניאטורה. העיר יכולה לחיות עד 10,000 איש ויש לה מגדל אייפל משלה בגובה 91 מטר, חזיתות פריזאיות אפורות, רחובות מרוצפים ומזרקות מתקופת הרנסנס.
עותק של מגדל אייפל בטנדוצ'נג. מקור: MNXANL / Wikimedia Commons
העיר עצמה נבנתה בשנת 2007, עד 2013לטיאנדוצ'נג היו רק 2,000 תושבים, וכבר אז נקראה עיר רפאים. עם זאת, דיווחים אחרונים הראו כי בעיר חיים כעת יותר מ-30,000 אנשים. בהדרגה, עיירת הרפאים הזו הופכת מיושבת, בדיוק כמו אורדוס.
התפוצצות הבועה
סיבה נוספת לכך שהופיעו עריםרוחות רפאים הן הניסיון של סין לפתור מספר בעיות. בשנות ה-2000, הרשויות פתחו בכמה פרויקטים לבניית ערים גדולות חדשות במטרה לספק לאנשים עבודה, לתמוך בשיעורים גבוהים של צמיחה כלכלית, עיור ומודרניזציה של הכלכלה. התוכנית לא הצליחה - הבועה המלאכותית וההייפ סביב שוק הנדל"ן התפוצצו בסופו של דבר.
כעת מנסים פוליטיקאים לעורר את התושביםלאכלס עיירות רפאים. זה עובד בערים מסוימות, אבל הבעיה הדמוגרפית לא נעלמה ועלולה לקלקל את התוכנית לפיתוח אזורים לא מאוכלסים.
קרא עוד
"חור שחור" ענק נמצא באמצע האוקיינוס השקט. הרשת תוהה מה זה
מאגרים גדולים של חומר אורגני התגלו שוב על מאדים. מדענים מחפשים עקבות חיים
צוללנים מצאו את אוצרותיו של "אי הזהב" האגדי. חפצים עולים מיליוני דולרים
מאז 1979, PRC החלה להפעיל מדיניות של "משפחה אחת - ילד אחד": למעט כמה חריגים, משפחות הורשו להביא לא יותר מילד אחד. על הפרה איימו קנסות גבוהים.